新皇岗口岸，要来了！ 作为我国第一个深港24小时陆路口岸，皇岗口岸本就特殊，这一次升级后新皇岗口岸不仅延续24小时通关，更 有“合作查验，一次放行”的优势 。原来从皇岗口岸进入香港，需要过两道关，新皇岗口岸投入运营后，则只需过一道关， 时间也由原来的普遍30分钟缩短至“5分钟”级别 。 新皇岗口岸联检大楼效果图。图源：深圳发布、深圳大件事 什么概念？ 在深圳，如车公庙那样的大地铁站，有时换乘、出站，还不止5分钟。而新皇岗口岸开通，将极大程度提升深港跨境出行的便利性，也将给整个片区带来巨大的人流量。 值得一提的是，9月18日香港政府运输及物流局已批准北环支线香港铁路方案——将在北环支线新设三个新铁路站（皇岗口岸、河套、洲头）， 未来香港的地铁轨道可“连”至皇岗口岸 （预计2034年与主线同步开通）， 届时往来香港新田与皇岗口岸，大概只需要11分钟 。（内容参考：幸福福田） 北环线&支线示意图，仅供参考 那现在，相信大家比较关注的是，新皇岗口岸什么时候开通？ 近期，壹地产观察到，皇岗口岸新联检楼商业网点已经开始招商，第一批通关刚需配套商业报名时间为9月11日-9月18日。（内容参考：深圳口岸商业） 上周三，香港特区政府在发表2026年施政报告时，提到 新皇岗口岸预计于今年第四季度投入服务 。 紧跟着，上周五，又有自媒体发文称：皇岗口岸联检大楼预计10月12日开通。 图源：@星岛记事 公众号 从7月的移交，到8月22日的压力测试，再到口岸的配套商业招商，新皇岗口岸投入运营进入倒计时。 在这当口，我们也发现片区有几个变化。 01. 变化一：租金涨得太猛了 从一年涨12%，到1个月涨超17%…… 房租涨，早已预料到了！但没想到涨得那么快。 上个月，有两组数据显示，皇岗口岸的“租赁市场”行情，开始向上。 8月皇岗西片区租金110元/㎡·月，和6月相比上涨7.8%，皇岗东片区租金达到108元/㎡·月，和6月相比上涨了8%。 8月新皇岗口岸周边代表性楼盘-皇御苑和阳光城市花园，小户型租金近两个月出现了较为明显的上涨，同比上涨幅度最高去到12.1%。 图源：每日楼市早读 划重点：刚刚梳理发现，租赁行情再向上。 港人热租的小区中，阳光城市花园在乐有家的官网上“无房可租”，链家官网上，也仅有6套。 皇御苑B区，单平台上最高有27套房源出租，63㎡的户型租金较7-8月上涨15.38%。 皇御苑C区，单平台最高有20套出租，约39㎡和51㎡的户型相较7-8月，涨幅分别为10.64%和17.24%。 实在太猛了！ 前面统计的港人热租小区的多个房源，在一年里涨幅最高也就12.1%；但现在，这些热租小区有的出现无房可租，有的相同面积段房源租金在近一个月里，涨幅最高达17.24%，而同期的深圳，全市租金仅上涨1.3%，罗湖仅上涨0.8%。 图源：深圳中原研究中心官微 02. 变化二：港人来买房了 红盘房价上涨！高至24.3% 不仅房租在涨，房子也开始卖起来了！ 近期，更有不少港人看好新皇岗口岸开通后口岸通勤的便捷，来到皇岗口岸边上买房。 据點新聞报道，在 香港工作的W先生 ，因其女友在深圳上班， 8月以总价350万买入皇御苑60㎡的2房 ；同样在8月一位 香港人以192万元买入皇御苑一套42㎡的单间 ，方便皇岗口岸开通后深港通勤；还有近期，一对 深港跨境情侣，以总价约286万买入一套52㎡的2房用于自住 。 值得注意的是，我们梳理发现， 近期几个港人钟爱的热门“租房”楼盘，二手房交易活跃度并不高，仅3个月仅均5套成交。 不过，皇御苑成交的二手房，价格出现了一定程度的上涨。 如， 皇御苑二期 （皇御苑B区），8月22日以总价385万成交了一套建面64㎡的户型，折合单价约6.04万/㎡；大概在四个月前相近面积段的户型成交总价仅371万，折合单价5.8万/㎡， 上涨约3.8% 。 图源：行舟深房小程序（2026.9.18） 再如， 皇御苑四期 （皇御苑C区），8月29日以总价328万成交了一套建面56㎡的户型，折合单价约5.9万/㎡；大概在两个月前相近面积段的户型成交总价仅263.8万，折合单价4.67万/㎡， 上涨约24.3% 。 图源：行舟深房小程序（2026.9.18） 总的来说，近两个月几个热门红盘的交易量活跃度不算高，但的确有港人开始过来买房了，部分户型成交价也较之前有所上涨。 03. 变化三：更爱新房 但片区以“存量市场”为主 从房源分布来看，皇岗口岸周边板块，以二手房为主。 目前，链家、乐有家两个平台上，皇岗口岸板块在售二手房，均有千余套。 乐有家：皇岗东&皇岗西，合计挂牌1515套二手房，占整个福田挂牌二手房套数（15031套）约10%。 图源：乐有家（截图自-2026.9.17） 链家：皇岗板块挂牌1181套二手房，占整个福田挂牌二手房（约1.2万